Theo các chuyên gia, đây là tín hiệu đáng mừng cho những người vì hoàn cảnh khó khăn, cấp bách mà phải vay tiền với lãi suất cao…
Năm 2007, vợ chồng ông Bành Ngưu Tư ở phường An Lạc (quận Bình Tân) thế chấp giấy tờ căn nhà ở đường An Dương Vương cho ngân hàng để vay 5 tỉ đồng. Tháng 9-2008, vợ chồng ông Tư ký ủy quyền cho Công ty TNHH TM DV Địa ốc Đại Cường Phát thay mặt ông bà quản lý, sử dụng, xin phép xây dựng, xây dựng, hoàn công, bán, tặng cho, thế chấp hoặc thế chấp bảo lãnh bất kỳ khoản vay nào do công ty này lựa chọn đối với căn nhà.
Nhà đang thế chấp, vẫn thay mặt bán
Sau đó, Đại Cường Phát bán căn nhà trên cho người khác với giá 6 tỉ đồng. Vợ chồng ông Tư khởi kiện yêu cầu tòa hủy giấy ủy quyền và ngăn chặn hành vi mua bán nhà trên. Theo ông Tư, trước đây vợ chồng ông cần tiền đáo hạn ngân hàng nên mới ký các giấy tờ với Đại Cường Phát để vay tiền chứ không phải ủy quyền bán nhà.
Xử sơ thẩm, TAND quận Bình Tân đã bác yêu cầu của vợ chồng ông Tư. Vợ chồng ông Tư kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, phía Đại Cường Phát thừa nhận người làm chứng trong vụ án là người trong công ty nên không khách quan. Đồng thời, tại thời điểm các bên thực hiện việc xác lập hợp đồng ủy quyền thì căn nhà này đang được thế chấp để đảm bảo cho hợp đồng tín dụng tại ngân hàng. Phía ngân hàng không đồng ý cho vợ chồng ông Tư ủy quyền cho Đại Cường Phát bán, tặng căn nhà. Việc xác lập ủy quyền không có sự chứng kiến của ngân hàng, hai bên biết căn nhà đang thế chấp ở ngân hàng mà vẫn tiến hành công chứng ủy quyền là vi phạm. Ngoài ra, cấp sơ thẩm không triệu tập các công chứng viên để làm rõ việc ủy quyền có hợp lệ hay không… Từ đó, tòa phúc thẩm đã hủy án sơ thẩm để giải quyết lại từ đầu.
Mua nhà tiền tỉ với giá… 150 triệu
Vụ khác, TAND TP.HCM vừa hủy bản án sơ thẩm của TAND quận Thủ Đức trong một vụ đòi nhà cho ở nhờ bởi có căn cứ cho thấy thực chất đây chỉ là việc thế chấp giấy tờ nhà vay tiền.
Trước đó, ông Nguyễn Xuân Phát kiện vợ chồng bà Đặng Thị Kim Loan ra TAND quận Thủ Đức. Ông Phát cho rằng vào tháng 12-2010, vợ chồng bà Loan có bán cho ông một căn nhà ở phường Bình Chiểu với giá 150 triệu đồng (có công chứng). Vợ chồng bà Loan đã nhận tiền nhưng xin ở nhờ thêm sáu tháng. Hiện đã quá thời hạn, ông yêu cầu tòa buộc vợ chồng bà Loan phải giao lại nhà cho ông.
Ngược lại, bà Loan khẳng định hoàn toàn không có việc mua bán nhà hay xin ở nhờ. Thực chất bà chỉ cho cháu của bà mượn giấy tờ nhà để nhờ ông Phát thế chấp ngân hàng vay tiền. Giao dịch giữa cháu của bà và ông Phát như thế nào bà không biết. Nay bà yêu cầu được trả lại số tiền cháu bà đã vay (350 triệu đồng) kèm tiền lãi để giữ căn nhà.
Xử sơ thẩm, TAND quận Thủ Đức đã buộc gia đình bà Loan giao nhà cho ông Phát. Bà Loan kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, luật sư của bà Loan trình bày rằng hợp đồng bán nhà là hợp đồng giả cách. Giá trị căn nhà lên đến cả tỉ đồng nhưng nguyên đơn lúc nói mua 150 triệu đồng, lúc bảo mua 350 triệu đồng..., việc mua bán không có hợp đồng đặt cọc như thông lệ. Cháu bà Loan (người giao dịch với ông Phát) cũng khẳng định không có việc bà Loan bán nhà cho ông Phát.
Theo tòa phúc thẩm, lời khai hai bên có mâu thuẫn, không thống nhất nhưng cấp sơ thẩm chưa cho đối chất. Mặt khác, không có chứng cứ về việc nhận tiền - giao nhà - xin ở nhờ. Ngoài ra, cấp sơ thẩm xác định sai quan hệ tranh chấp nên việc thu thập chứng cứ không đầy đủ, cần hủy án để giải quyết lại.
Tòa thận trọng: Tín hiệu đáng mừng
Theo nhiều chuyên gia, việc TAND TP.HCM thận trọng khi giải quyết các tranh chấp mua bán nhà đất có dấu hiệu bất thường là tín hiệu đáng mừng. Động thái này đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của những người vì hoàn cảnh khó khăn mà phải vay tiền với lãi suất cao, bị ép vào thế không trả được là bị xiết tài sản.
Luật gia Đặng Đình Thịnh (Giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật - Hội Luật gia Việt Nam) nhận xét: Việc lập hợp đồng mua bán nhà đất để che đậy giao dịch vay mượn tiền lãi suất cao đã trở nên phổ biến. Người vay thì cần tiền cấp bách nên chấp thuận những điều kiện bất lợi như ký hợp đồng mua bán nhà, ký nhận số tiền cộng cả lãi suất, đưa giấy tờ nhà bản chính cho bên cho vay, ủy quyền cho bên cho vay được toàn quyền giao dịch… Thực tế, người vay thường khó thoát khỏi thòng lọng vay cắt cổ, lãi mẹ đẻ lãi con. Khi có tranh chấp, người vay rất khó chứng minh rằng việc mua bán nhà đất, ủy quyền… chỉ là hợp đồng giả cách bởi bên cho vay nắm lợi thế giấy trắng mực đen trên giấy tờ.
Do đó, khi giải quyết án, nếu các tòa không xem xét kỹ, vạch ra được những điểm bất hợp lý thì vô hình trung đã tiếp tay cho bên cho vay lấy tài sản của con nợ.
Phải cẩn thận Người có nhu cầu vay tiền phải nghiên cứu thật kỹ các điều khoản của hợp đồng và các quy định liên quan. Giao dịch vay tiền phải được thể hiện bằng hợp đồng vay tài sản, không vì bất cứ lý do gì để từ hợp đồng vay tiền giữa hai bên lại đi thỏa thuận với nhau chuyển thành ký hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng hợp pháp. Vì khi có tranh chấp xảy ra, người vay tiền sẽ gánh chịu rất nhiều thiệt hại trong khi việc chứng minh hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng hợp pháp là hợp đồng giả cách theo Điều 129 BLDS rất khó khăn. Luật sư TRẦN NGỌC QUÝ, Đoàn Luật sư TP.HCM Công chứng cũng phải lưu tâm Tôi nghĩ ngân hàng, quỹ tín dụng nhân dân cần đẩy mạnh hình thức cho vay ưu đãi, thủ tục nhanh chóng, đơn giản và nhiều hình thức vay linh hoạt đến từng hộ gia đình, giúp người dân trang trải chi tiêu trong sinh hoạt. Song song đó, ngay từ giai đoạn công chứng, nếu thấy dấu hiệu bất thường hay một bên bị ép buộc thì các công chứng viên cũng phải đặt các câu hỏi nghi vấn, hoãn lại để tìm hiểu cho rõ để kịp thời có các biện pháp ngăn cản hợp đồng giả cách. Luật sư TRẦN HẢI ĐỨC, Đoàn Luật sư TP.HCM Chứng cứ đầy đủ, tòa cũng bó tay Theo nhiều thẩm phán Tòa Dân sự TAND TP, có những trường hợp họ tin rằng một bên đương sự trong vụ án bị ép làm hợp đồng giả cách bán nhà đất để che đậy việc cho vay nặng lãi nhưng đành bất lực bởi phía cho vay lập giấy tờ quá hoàn hảo, đúng luật, cung cấp chứng cứ đầy đủ, rõ ràng. Thậm chí không ít lần tòa chuyển hồ sơ cho cơ quan điều tra để làm rõ dấu hiệu cho vay nặng lãi nhưng sau đó công an cho rằng không có cơ sở để xử lý hình sự. Về chuyện này, một kiểm sát viên VKSND TP nói việc tòa chuyển hồ sơ để công an xác minh các hợp đồng mua bán giả cách là khó khả thi. Bởi lẽ công an không có thẩm quyền xác định hợp đồng vô hiệu hay không, mặt khác bên cho vay có các thủ đoạn che giấu lãi suất cao tinh vi, rất khó tìm chứng cứ để truy cứu trách nhiệm hình sự |
HOÀNG YẾN
